Le Certificat d’Urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif délivré gratuitement. Il indique l’état des règles d’urbanisme applicables pour un terrain donné et délivre une information sur la constructibilité et les droits et obligations attachés à ce terrain. Le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation et ne remplace pas le permis de construire.

Deux catégories de certificat d’urbanisme existent. Sa délivrance n’est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d’en faire la demande avant d’engager la réalisation de votre projet.

Le Certificat d’urbanisme d’information

Il renseigne sur les règles d’urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, droit de préemption…), la liste des taxes et participations d’urbanisme (raccordement à l’égout, voirie et réseaux…).

Le Certificat d’urbanisme opérationnel

Il indique, en plus des informations données par le certificat d’urbanisme d’information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de votre projet et l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront ce terrain.

Fiche pratique

Droits de succession – Évaluation de la succession et calcul des droits

Vérifié le 11 janvier 2023 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Pour estimer le montant des droits de succession si votre situation est simple, vous devez passer par plusieurs étapes. L’abattement et le barème applicables tiennent compte de votre lien avec le défunt. Mieux vaut le plus souvent faire appel à un notaire.

  • Plusieurs héritiers
  • Un seul héritier

Pour calculer le montant taxable de la succession, vous devez passer par les étapes suivantes :

  • Faire l’inventaire des biens et des dettes du défunt
  • Estimer la valeur des biens du défunt (l’actif brut)
  • Soustraire les dettes (le passif)

Vous obtenez le montant de l’actif net taxable (actif brut – passif).

Faire l’inventaire des biens et des dettes du défunt

Vous devez lister les biens et les dettes du défunt.

C’est un bilan complet de son patrimoine.

L’inventaire notarié est obligatoire uniquement dans certaines situations, par exemple si un héritier veut accepter la succession à concurrence de l’actif net ou en présence d’une personne à protéger (mineur, personne sous tutelle…).

En savoir plus sur l’inventaire notarié

Pour faire un inventaire, le notaire se rend au domicile du défunt.

Il se rend aussi dans les autres biens immobiliers dont le défunt était propriétaire.

Il peut être accompagné d’un commissaire de justice (qui évalue les biens).

En tant qu’héritier, vous êtes prévenu. Vous pouvez être présent ou vous faire représenter.

L’inventaire notarié permet de fixer précisément la valeur des biens et de faciliter le partage.

Son tarif est réglementé.

Estimer la valeur des biens

Vous devez estimer la valeur des biens de la succession.

L’administration contrôlera votre déclaration.

  • La valeur des biens mobiliers est fixée en fonction de l’inventaire s’il a été dressé.

    Sinon, l’administration fiscale retient l’estimation détaillée déclarée par les héritiers.

    En l’absence d’inventaire, les meubles sont évalués à un forfait de 5 % de la valeur de la succession.

    La valeur des bijoux et objets d’art ne peut être inférieure à celle fixée dans les contrats d’assurance qui les protègent.

    Les valeurs mobilières et créances sont évaluées selon des règles spécifiques.

  • Les biens sont estimés à leur valeur vénale au jour du décès.

    La résidence principale du défunt au jour du décès, maison ou appartement, peut bénéficier d’un abattement de 20 % de sa valeur.

    Le logement doit aussi être la résidence principale, au jour du décès, de l’une des personnes suivantes :

    • Épouse ou époux du défunt
    • Partenaire de Pacs
    • Enfant (mineur ou majeur protégé) du défunt, de son époux(se) ou partenaire de Pacs
    • Enfant majeur du défunt, de son époux(se) ou partenaire de Pacs dont l’infirmité physique ou mentale ne lui permet pas d’avoir un revenu suffisant

  • En cas de démembrement du droit de propriété, la valeur imposable de l’usufruit et de la nue-propriété des biens transmis est évaluée selon un barème.

    Vous pouvez connaître la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire en utilisant un simulateur :

    Simulateur
    Simulateur : barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété

    Permet de connaître la répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en cas de démembrement du droit de propriété.

    Accéder au simulateur  

    Direction de l’information légale et administrative (Dila) – Premier ministre

Déduire les dettes

Pour que la dette soit déductible, il faut que les 2 conditions suivantes soient remplies :

  • La dette existe au jour du décès
  • Elle peut être prouvée

Les justificatifs sont donc à conserver (facture, contrat, tout écrit).

Certaines dettes sont déductibles, par exemple les dettes suivantes :

  • Emprunts (capital et intérêts) dus au jour du décès
  • Impôts dus par le défunt au jour du décès
  • Frais funéraires dans la limite de 1 500 €
  • Loyers à rembourser à l’époux ou au partenaire pacsé survivant pour son droit temporaire au logement

D’autres dettes ne sont pas déductibles, par exemple les dettes suivantes :

  • Dettes reconnues par testament
  • Dettes arrivées à échéance depuis plus de 3 mois avant le décès. Elles sont présumées remboursées, sauf preuve contraire apportée par le créancier.

Les dettes dont vous demandez la déduction doivent être détaillées dans un inventaire à joindre à la déclaration de succession.

  À savoir

la notice du formulaire de déclaration de succession détaille chaque étape du calcul des droits de succession et donne des exemples de calcul.

Vous devez déterminer la part de chaque héritier en fonction de l’ordre des héritiers et en tenant compte des éventuelles donations antérieures.

Pour déterminer votre part de la succession, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

Vous pouvez bénéficier d’abattements sur votre part d’héritage, notamment selon votre lien de parenté avec le défunt.

Une fois l’abattement appliqué sur votre part de la succession, les éventuels droits à payer sont calculés selon un barème progressif, selon les tarifs en vigueur au jour du décès.

Pour calculer le montant de votre abattement, l’administration fiscale tient compte des donations que le défunt vous avait consenties de son vivant.

Elles sont ajoutées à votre part de la succession, c’est le rapport fiscal.

Toutefois, ce rapport fiscal ne s’applique pas aux donations suivantes :

Vous pouvez bénéficier, sous conditions, d’un abattement en cas de don de tout ou partie de votre part de la succession. On parle de don sur succession.

En savoir plus sur les conditions du don sur succession

L’abattement est égal au montant du don, qui doit être réalisé dans les 12 mois suivant le décès.

Le don doit être fait en faveur de l’un des bénéficiaires suivants :

  • Association (ou fondation) reconnue d’utilité publique
  • État (ou l’un de ses établissements publics)
  • Collectivité territoriale (ou l’un de ses établissements publics)

Vous pouvez estimer le montant des droits de succession que vous devez payer en utilisant un simulateur :

Simulateur
Estimer le montant des droits de succession

Ce simulateur vous propose de réaliser une estimation indicative des droits de succession dont vous êtes personnellement redevable suite au décès d’un proche.

Accéder au simulateur  

Direction de l’information légale et administrative (Dila) – Premier ministre

L’administration fiscale applique un barème sur votre part de succession, après déduction de l’abattement :

  • Vous êtes exonéré de droits de succession.

  • Abattement :

    100 000 €

     À noter

    l’abattement s’applique au décès de chacun des 2 parents, pour chaque enfant.

    Barème :

    Tarifs des droits de succession en ligne directe

    Part taxable après abattement

    Taux d’imposition

    Jusqu’à 8 072 €

    5 %

    De 8 073 € à 12 109 €

    10 %

    De 12 110 € à 15 932 €

    15 %

    De 15 933 € à 552 324 €

    20 %

    De 552 325 € à 902 838 €

    30 %

    De 902 839 € à 1 805 677 €

    40 %

    Plus de 1 805 677 €

    45 %

    Si vous avez adopté un enfant dans le cadre d’une adoption plénière, ses droits sont les mêmes que ceux d’un enfant biologique.

    Si le lien de parenté provient d’une adoption simple, les mêmes règles peuvent s’appliquer au décès de l’adoptant, notamment dans les cas suivants :

    • Enfant mineur
    • Enfant d’un 1er mariage de l’époux (épouse)
    • Enfant majeur adopté quand il était mineur et à la charge de l’adoptant pendant une période d’au moins 5 ans (sans interruption)
    • Enfant majeur adopté à la charge de l’adoptant pendant une période d’au moins 10 ans (sans interruption)

  • Abattement :

    100 000 €

    Barème :

    Tarifs des droits de succession en ligne directe

    Part taxable après abattement

    Taux d’imposition

    Jusqu’à 8 072 €

    5 %

    De 8 073 € à 12 109 €

    10 %

    De 12 110 € à 15 932 €

    15 %

    De 15 933 € à 552 324 €

    20 %

    De 552 325 € à 902 838 €

    30 %

    De 902 839 € à 1 805 677 €

    40 %

    Plus de 1 805 677 €

    45 %

  • Abattement :

    1 594 €, sauf si un autre abattement s’applique.

    Barème :

    Tarifs des droits de succession en ligne directe

    Part taxable après abattement

    Taux d’imposition

    Jusqu’à 8 072 €

    5 %

    De 8 073 € à 12 109 €

    10 %

    De 12 110 € à 15 932 €

    15 %

    De 15 933 € à 552 324 €

    20 %

    De 552 325 € à 902 838 €

    30 %

    De 902 839 € à 1 805 677 €

    40 %

    Plus de 1 805 677 €

    45 %

    Si vous héritez par représentation, vous devez prendre en compte le barème et l’abattement applicable à l’héritier représenté.

     Exemple

    Un petit-enfant peut bénéficier d’un abattement de 100 000 €, s’il hérite à la place de son parent décédé ou qui a renoncé à la succession. S’il a des frères et sœurs, l’abattement est partagé, à parts égales.

  • Abattement :

    1 594 €, sauf si un autre abattement s’applique.

    Barème :

    Tarifs des droits de succession en ligne directe

    Part taxable après abattement

    Taux d’imposition

    Jusqu’à 8 072 €

    5 %

    De 8 073 € à 12 109 €

    10 %

    De 12 110 € à 15 932 €

    15 %

    De 15 933 € à 552 324 €

    20 %

    De 552 325 € à 902 838 €

    30 %

    De 902 839 € à 1 805 677 €

    40 %

    Plus de 1 805 677 €

    45 %

    Si vous héritez par représentation, vous devez prendre en compte le barème et l’abattement applicable à l’héritier représenté.

  • Vous êtes exonéré du paiement des droits de succession si vous remplissez les 3 conditions suivantes au moment du décès :

    • Avoir constamment vécu avec le défunt durant les 5 années ayant précédé son décès
    • Être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps
    • Avoir plus de 50 ans ou être atteint d’une infirmité ne vous permettant pas de travailler

    Si vous ne remplissez pas ces 3 conditions, vous avez droit à un abattement, avant l’application du barème.

    Abattement :

    15 932 €

    Barème :

    Tarifs des droits de succession entre frères et sœurs

    Part taxable après abattement

    Barème d’imposition

    Inférieure à 24 430 €

    35 %

    Supérieure à 24 430 €

    45 %

  • Au sens fiscal, vous êtes considéré comme neveu ou nièce uniquement si le défunt est le frère ou la sœur de l’un de vos parents.

    Abattement :

    7 967 €

    Barème :

    Tarifs des droits de successions entre oncle/tante et neveu/nièce

    Situation où les montants sont taxables après abattement

    Barème d’imposition

    Succession entre parents jusqu’au 4e degré inclus

    55 %

    Si vous héritez par représentation, vous devez prendre en compte le barème et l’abattement applicable à l’héritier représenté.

    Le neveu ou la nièce qui hérite en lieu et place de l’un de ses parents (déjà décédé ou qui a renoncé à la succession) peut bénéficier sous conditions d’un abattement de 15 932 € (partagé s’ils sont 2 ou plus) et des taux suivants :

    • 35 % jusqu’à 24 430 €
    • 45 % au-delà de 24 430 €

  • Abattement :

    159 325 €

    Cet abattement spécifique se cumule avec les autres.

      À savoir

    si vous êtes mutilé de guerre (invalide à 50 % au minimum), vous pouvez bénéficier d’une réduction de 50 % des droits à payer dans la limite de 305 €.

  • Abattement :

    1 594 €, sauf si un autre abattement s’applique.

    Barème :

    Tarifs des droits de successions en cas de lien éloigné et entre non-parents

    Situation où les montants sont taxables après abattement

    Barème d’imposition

    Succession entre parents jusqu’au 4e degré inclus

    55 %

    Succession entre parents au-delà du 4e degré ou entre personnes non parentes

    60 %

 À noter

les services fiscaux vérifient aussi si vous pouvez bénéficier d’une réduction de droits.

Pour calculer le montant taxable de la succession, vous devez passer par les étapes suivantes :

  • Faire l’inventaire des biens et des dettes du défunt
  • Estimer la valeur des biens du défunt (l’actif brut)
  • Soustraire les dettes (le passif)

Vous obtenez le montant de l’actif net taxable.

Dans le cas d’un démembrement de propriété, les biens sont évalués selon un barème déterminé.

Faire l’inventaire des biens et des dettes du défunt

Vous devez lister les biens et les dettes du défunt.

C’est un bilan complet de son patrimoine.

L’inventaire notarié est obligatoire uniquement dans certaines situations, par exemple si vous souhaitez accepter la succession à concurrence de l’actif net.

En savoir plus sur l’inventaire notarié

Pour faire un inventaire, le notaire se rend au domicile du défunt.

Il se rend aussi dans les autres biens immobiliers dont le défunt était propriétaire.

Il peut être accompagné d’un commissaire de justice (qui évalue les biens).

En tant qu’héritier, vous êtes prévenu. Vous pouvez être présent ou vous faire représenter.

L’inventaire notarié permet de fixer précisément la valeur des biens et de faciliter le partage.

Son tarif est réglementé.

Estimer la valeur des biens

Vous devez estimer la valeur des biens de la succession.

L’administration pourra contrôler votre déclaration.

  • La valeur des biens mobiliers est fixée en fonction de l’inventaire s’il a été dressé.

    Sinon, l’administration fiscale retient l’estimation détaillée déclarée par les héritiers.

    Les meubles sont évalués à un forfait de 5 % de la valeur de la succession, sauf preuve d’une valeur plus faible.

    La valeur des bijoux et objets d’art ne peut être inférieure à celle fixée dans les contrats d’assurance qui les protègent.

    Les valeurs mobilières et créances sont évaluées selon des règles spécifiques.

  • Les biens sont estimés à leur valeur vénale au jour du décès.

    La résidence principale du défunt au jour du décès, maison ou appartement, peut bénéficier d’un abattement de 20 % de sa valeur.

    Le logement doit aussi être la résidence principale, au jour du décès, de l’une des personnes suivantes :

    • Épouse ou époux du défunt
    • Partenaire de Pacs
    • Enfant (mineur ou majeur protégé) du défunt, de son époux(se) ou partenaire de Pacs
    • Enfant majeur du défunt, de son époux(se) ou partenaire de Pacs dont l’infirmité physique ou mentale ne lui permet pas d’avoir un revenu suffisant

  • En cas de démembrement du droit de propriété, la valeur imposable de l’usufruit et de la nue-propriété des biens transmis est évaluée selon un barème.

    Vous pouvez connaître la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire en utilisant un simulateur :

    Simulateur
    Simulateur : barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété

    Permet de connaître la répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en cas de démembrement du droit de propriété.

    Accéder au simulateur  

    Direction de l’information légale et administrative (Dila) – Premier ministre

Déduire les dettes

Pour que la dette soit déductible, il faut que les 2 conditions suivantes soient remplies :

  • La dette existe au jour du décès
  • Elle peut être prouvée

Les justificatifs sont donc à conserver (facture, contrat, tout écrit).

Certaines dettes sont déductibles, par exemple les dettes suivantes :

  • Emprunts (capital et intérêts)
  • Impôts dus par le défunt au jour du décès
  • Frais funéraires dans la limite de 1 500 €
  • Loyers à rembourser à l’époux ou au partenaire pacsé survivant pour son droit temporaire au logement

D’autres dettes ne sont pas déductibles. Par exemple : les dettes reconnues par testament, mais aussi les dettes arrivées à échéance depuis plus de 3 mois avant le décès (elles sont présumées remboursées, sauf preuve contraire apportée par le créancier).

Les dettes dont vous demandez la déduction doivent être détaillées dans un inventaire à joindre à la déclaration de succession.

  À savoir

la notice du formulaire de déclaration de succession détaille chaque étape du calcul des droits de succession et donne des exemples de calcul.

Vous pouvez bénéficier d’abattements sur votre héritage, notamment selon votre lien de parenté avec le défunt.

Une fois l’abattement appliqué, les éventuels droits à payer sont calculés selon un barème progressif, selon les tarifs en vigueur au jour du décès.

Pour calculer le montant de votre abattement, l’administration fiscale tient compte des donations que le défunt vous avait consenties de son vivant.

Elles sont ajoutées à votre part de la succession, c’est le rapport fiscal.

Toutefois, ce rapport fiscal ne s’applique pas aux donations suivantes :

Vous pouvez bénéficier, sous conditions, d’un abattement en cas de don de tout ou partie de votre héritage. On parle de don sur succession.

En savoir plus sur les conditions du don sur succession

L’abattement est égal au montant du don, qui doit être réalisé dans les 12 mois suivant le décès.

Le don doit être fait en faveur de l’un des bénéficiaires suivants :

  • Association (ou fondation) reconnue d’utilité publique
  • État (ou l’un de ses établissements publics)
  • Collectivité territoriale (ou l’un de ses établissements publics)

Vous pouvez estimer le montant des droits de succession que vous devez payer en utilisant un simulateur :

Simulateur
Estimer le montant des droits de succession

Ce simulateur vous propose de réaliser une estimation indicative des droits de succession dont vous êtes personnellement redevable suite au décès d’un proche.

Accéder au simulateur  

Direction de l’information légale et administrative (Dila) – Premier ministre

L’administration fiscale applique un barème sur votre héritage, après déduction de l’abattement :

  • Vous êtes exonéré de droits de succession.

  • Abattement :

    100 000 €

     À noter

    l’abattement s’applique au décès de chacun des 2 parents, pour chaque enfant.

    Barème :

    Tarifs des droits de succession en ligne directe

    Part taxable après abattement

    Taux d’imposition

    Jusqu’à 8 072 €

    5 %

    De 8 073 € à 12 109 €

    10 %

    De 12 110 € à 15 932 €

    15 %

    De 15 933 € à 552 324 €

    20 %

    De 552 325 € à 902 838 €

    30 %

    De 902 839 € à 1 805 677 €

    40 %

    Plus de 1 805 677 €

    45 %

    Si vous avez adopté un enfant dans le cadre d’une adoption plénière, ses droits sont les mêmes que ceux d’un enfant biologique.

    Si le lien de parenté provient d’une adoption simple, les mêmes règles peuvent s’appliquer au décès de l’adoptant, notamment dans les cas suivants :

    • Enfant mineur
    • Enfant d’un 1er mariage de l’époux (épouse)
    • Enfant majeur adopté quand il était mineur et à la charge de l’adoptant pendant une période d’au moins 5 ans (sans interruption)
    • Enfant majeur adopté à la charge de l’adoptant pendant une période d’au moins 10 ans (sans interruption)

  • Abattement :

    100 000 €

    Barème :

    Tarifs des droits de succession en ligne directe

    Part taxable après abattement

    Taux d’imposition

    Jusqu’à 8 072 €

    5 %

    De 8 073 € à 12 109 €

    10 %

    De 12 110 € à 15 932 €

    15 %

    De 15 933 € à 552 324 €

    20 %

    De 552 325 € à 902 838 €

    30 %

    De 902 839 € à 1 805 677 €

    40 %

    Plus de 1 805 677 €

    45 %

  • Abattement :

    1 594 €, sauf si un autre abattement s’applique.

    Barème :

    Tarifs des droits de succession en ligne directe

    Part taxable après abattement

    Taux d’imposition

    Jusqu’à 8 072 €

    5 %

    De 8 073 € à 12 109 €

    10 %

    De 12 110 € à 15 932 €

    15 %

    De 15 933 € à 552 324 €

    20 %

    De 552 325 € à 902 838 €

    30 %

    De 902 839 € à 1 805 677 €

    40 %

    Plus de 1 805 677 €

    45 %

    Si vous héritez par représentation, vous devez prendre en compte le barème et l’abattement applicable à l’héritier représenté.

     Exemple

    Un petit-enfant peut bénéficier d’un abattement de 100 000 €, s’il hérite à la place de son parent décédé ou qui a renoncé à la succession. S’il a des frères et sœurs, l’abattement est partagé, à parts égales.

  • Abattement :

    1 594 €, sauf si un autre abattement s’applique.

    Barème :

    Tarifs des droits de succession en ligne directe

    Part taxable après abattement

    Taux d’imposition

    Jusqu’à 8 072 €

    5 %

    De 8 073 € à 12 109 €

    10 %

    De 12 110 € à 15 932 €

    15 %

    De 15 933 € à 552 324 €

    20 %

    De 552 325 € à 902 838 €

    30 %

    De 902 839 € à 1 805 677 €

    40 %

    Plus de 1 805 677 €

    45 %

    Si vous héritez par représentation, vous devez prendre en compte le barème et l’abattement applicable à l’héritier représenté.

  • Vous êtes exonéré du paiement des droits de succession si vous remplissez les 3 conditions suivantes au moment du décès :

    • Avoir constamment vécu avec le défunt durant les 5 années ayant précédé son décès
    • Être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps
    • Avoir plus de 50 ans ou être atteint d’une infirmité ne vous permettant pas de travailler

    Si vous ne remplissez pas ces 3 conditions, vous avez droit à un abattement, avant l’application du barème.

    Abattement :

    15 932 €

    Barème :

    Tarifs des droits de succession entre frères et sœurs

    Part taxable après abattement

    Barème d’imposition

    Inférieure à 24 430 €

    35 %

    Supérieure à 24 430 €

    45 %

  • Au sens fiscal, vous êtes considéré comme neveu ou nièce uniquement si le défunt est le frère ou la sœur de l’un de vos parents.

    Abattement :

    7 967 €

    Barème :

    Tarifs des droits de successions entre oncle/tante et neveu/nièce

    Situation où les montants sont taxables après abattement

    Barème d’imposition

    Succession entre parents jusqu’au 4e degré inclus

    55 %

    Si vous héritez par représentation, vous devez prendre en compte le barème et l’abattement applicable à l’héritier représenté.

    Le neveu ou la nièce qui hérite en lieu et place de l’un de ses parents (déjà décédé ou qui a renoncé à la succession) peut bénéficier sous conditions d’un abattement de 15 932 € (partagé s’ils sont 2 ou plus) et des taux suivants :

    • 35 % jusqu’à 24 430 €
    • 45 % au-delà de 24 430 €

  • Abattement :

    159 325 €

    Cet abattement spécifique se cumule avec les autres.

      À savoir

    si vous êtes mutilé de guerre (invalide à 50 % au minimum), vous pouvez bénéficier d’une réduction de 50 % des droits à payer dans la limite de 305 €.

  • Abattement :

    1 594 €, sauf si un autre abattement s’applique.

    Barème :

    Tarifs des droits de successions en cas de lien éloigné et entre non-parents

    Situation où les montants sont taxables après abattement

    Barème d’imposition

    Succession entre parents jusqu’au 4e degré inclus

    55 %

    Succession entre parents au-delà du 4e degré ou entre personnes non parentes

    60 %

 À noter

les services fiscaux vérifient aussi si vous pouvez bénéficier d’une réduction de droits.

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