La Déclaration Préalable

Publié le et mis à jour le

La déclaration préalable est un document administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Ce document est obligatoire pour les travaux de faible importance.

Il concerne tous les travaux inférieurs à 20m2 d’emprise au sol ou de 40m2 lorsque le projet est une extension située en zone urbaine (u) et que la totalité de la surface de plancher (existant + extension) ne dépasse pas 150m2.

Durée de validité de la déclaration préalable

La durée de validité de la déclaration est de 3 ans. Les travaux doivent impérativement commencer dans ce délai dès l’obtention de la déclaration préalable.

Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an. Ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à un an et que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soit suffisamment importants et significatifs. Si ces délais ne sont pas respectés, la déclaration préalable n’est en principe plus valable.

Prolongation de la déclaration préalable

Une déclaration préalable peut être prolongée 2 fois pour une durée d’1 an. Cette demande doit intervenir 2 mois avant l’expiration du délai de validité.

Consulter ci-dessous la fiche pratique du site officiel de l’administration française et télécharger les formulaires.

Fiche pratique

Charges à payer par le locataire (charges « locatives » ou « récupérables »)

Vérifié le 01 septembre 2022 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses dues par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire. Le propriétaire se fait rembourser ces dépenses par le locataire. Selon le type de bail d’habitation (bail mobilité ou non) le paiement des charges, par le locataire au propriétaire, peut se faire soit par le versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, soit par forfait.

  • Logement loué vide
  • Logement loué meublé

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses payées initialement par le propriétaire. Le propriétaire se fait rembourser par le locataire.

 Exemple

Employé d’immeuble (non logé sur place) ou gardien/concierge (habitant sur place)

  • Le salaire versé à l’employé d’immeuble, et les charges sociales et fiscales qui y sont liées, sont récupérables en totalité (à 100 %) par le propriétaire.

    Mais certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :

    • Salaire en nature
    • Intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise
    • Indemnités et primes de départ à la retraite
    • Indemnités de licenciement
    • Cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise
    • Participation de l’employeur au comité d’entreprise
    • Participation de l’employeur à l’effort de construction
    • Cotisation à la médecine du travail

  • Le salaire versé au gardien et les charges sociales et fiscales qui y sont liées sont récupérables par le propriétaire à :

    • 75 % de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles,
    • 40 % de leur montant, s’il n’assure que l’une ou l’autre des ces 2 tâches.

    Toutefois, certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :

    • Salaire en nature
    • Intéressement et participation aux bénéfices de l’entreprise
    • Indemnités et primes de départ à la retraite
    • Indemnités de licenciement
    • Cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise
    • Participation de l’employeur au comité d’entreprise
    • Participation de l’employeur à l’effort de construction
    • Cotisation à la médecine du travail

Ascenseurs et monte-charge

Certaines dépenses concernant l’ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire. Notamment :

  • Électricité
  • Exploitation de l’appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents)
  • Fourniture de produits ou petits matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d’éclairage de la cabine)
  • Menues réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles

  À savoir

Le contrôle technique à réaliser tous les 5 ans n’est pas une charge récupérable par le propriétaire.

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

Certaines dépenses concernant l’eau et le chauffage sont récupérables sur le locataire, notamment :

  • Eau froide et chaude de l’ensemble des occupants
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs
  • Produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau
  • Fourniture d’énergie quelle que soit sa nature
  • Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée
  • Réparation des fuites sur joints

Installations individuelles

Concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment les éléments suivants :

  • Chauffage et production d’eau chaude
  • Distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d’eau)

Parties communes intérieures

Les dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l’immeuble concernent notamment celles concernant les éléments suivants :

  • Électricité
  • Fourniture de produits d’entretien (balais et sacs nécessaires à l’élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection
  • Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures
  • Réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur
  • Frais de personnel d’entretien

Espaces extérieurs

Pour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire, notamment les dépenses d’exploitation et d’entretien des éléments suivants :

  • Voies de circulation
  • Aires de stationnement
  • Abords des espaces verts
  • Équipements de jeux pour enfants

Taxes et redevances

Les dépenses restant à la charge du locataire sont notamment les suivantes :

 Attention :

dans le cas d’un logement social (exemple : HLM), cette liste peut être complétée par un accord collectif.

Le paiement des charges se fait par provisions (avances régulières de même montant) avec régularisation annuelle.

Le montant des charges récupérées par le propriétaire doit être justifié.

Provisions et justificatifs

Les provisions pour charges mensuelles sont fixées sur la base :

  • des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges
  • ou, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, du budget prévisionnel.

Régularisation annuelle et justificatifs

Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant :

  • le total des provisions déjà demandées par le propriétaire au locataire
  • avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année.

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire demande un complément.

Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit communiquer au locataire les informations suivantes :

  • Décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…)
  • Mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif
  • Note d’information sur le mode de calcul liés au chauffage et à la production d’eau chaude

Sur demande du locataire, le propriétaire transmet le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.

Durant les 6 mois suivant l’envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives.

  À savoir

En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire ont du mal à se parler, il est possible de faire appel (gratuitement) à un conciliateur de justice pour qu’il les aide à trouver ensemble la meilleure solution.

Régularisation tardive

Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans le paiement des charges ou des loyers, y compris après le départ définitif du locataire du logement.

Par exemple, des charges datant de juillet 2021 peuvent être réclamées par le propriétaire jusqu’en juillet 2024.

  À savoir

Ce délai s’applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.

La régularisation tardive des charges est possible quelles qu’en soient la cause :

  • Oubli
  • Ignorance
  • Négligence

Mais le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s’il considère qu’il est déloyal, brutal et consécutif d’une faute du propriétaire dans l’exécution du bail (par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu).

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été faite avant la fin de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

Pour cela, il doit envoyer une lettre au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Lettre pour demander un délai pour payer un rappel de charges locatives important

Accéder au modèle de document  

Institut national de la consommation (INC)

Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû.

Ce délai s’applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.

Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2021 peut être réclamée jusqu’en juillet 2024.

  À savoir

si le propriétaire n’a pas révisé le loyer à la date prévue dans le bail, il peut le faire dans l’année qui suit uniquement.

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses payées initialement par le propriétaire. Le propriétaire se fait rembourser par le locataire.

 Exemple

Employé d’immeuble (non logé sur place) ou gardien/concierge (habitant sur place)

  • Le salaire versé à l’employé d’immeuble, et les charges sociales et fiscales qui y sont liées, sont récupérables en totalité (à 100 %) par le propriétaire.

    Mais certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :

    • Salaire en nature
    • Intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise
    • Indemnités et primes de départ à la retraite
    • Indemnités de licenciement
    • Cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise
    • Participation de l’employeur au comité d’entreprise
    • Participation de l’employeur à l’effort de construction
    • Cotisation à la médecine du travail

  • Le salaire versé au gardien et les charges sociales et fiscales qui y sont liées sont récupérables par le propriétaire à :

    • 75 % de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles,
    • 40 % de leur montant, s’il n’assure que l’une ou l’autre des ces 2 tâches.

    Toutefois, certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :

    • Salaire en nature
    • Intéressement et participation aux bénéfices de l’entreprise
    • Indemnités et primes de départ à la retraite
    • Indemnités de licenciement
    • Cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise
    • Participation de l’employeur au comité d’entreprise
    • Participation de l’employeur à l’effort de construction
    • Cotisation à la médecine du travail

Ascenseurs et monte-charge

Certaines dépenses concernant l’ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire. Notamment :

  • Électricité
  • Exploitation de l’appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents)
  • Fourniture de produits ou petits matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d’éclairage de la cabine)
  • Menues réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles

  À savoir

Le contrôle technique à réaliser tous les 5 ans n’est pas une charge récupérable par le propriétaire.

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

Certaines dépenses concernant l’eau et le chauffage sont récupérables sur le locataire, notamment :

  • Eau froide et chaude de l’ensemble des occupants
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs
  • Produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau
  • Fourniture d’énergie quelle que soit sa nature
  • Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée
  • Réparation des fuites sur joints

Installations individuelles

Concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment les éléments suivants :

  • Chauffage et production d’eau chaude
  • Distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d’eau)

Parties communes intérieures

Les dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l’immeuble concernent notamment celles concernant les éléments suivants :

  • Électricité
  • Fourniture de produits d’entretien (balais et sacs nécessaires à l’élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection
  • Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures
  • Réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur
  • Frais de personnel d’entretien

Espaces extérieurs

Pour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire, notamment les dépenses d’exploitation et d’entretien des éléments suivants :

  • Voies de circulation
  • Aires de stationnement
  • Abords des espaces verts
  • Équipements de jeux pour enfants

Taxes et redevances

Les dépenses restant à la charge du locataire sont notamment les suivantes :

Le type de bail détermine en partie le mode de paiement des charges récupérables :

  • Dans le cas d’un bail mobilité, les charges locatives sont payées au propriétaire sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer.

    • Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du montant de charges appliqué au précédent locataire.

      Le forfait ne peut pas donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

      Son montant peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.

      Son versement est fait en même temps que le loyer. La périodicité est prévue dans le bail.

    • Le montant des charges récupérées par le propriétaire doit être justifié.

      Provisions et justificatifs

      Les provisions pour charges mensuelles sont fixées sur la base :

      • des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges
      • ou, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, du budget prévisionnel.

      Régularisation annuelle et justificatifs

      Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant :

      • le total des provisions déjà demandées par le propriétaire au locataire
      • avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année.

      Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire demande un complément.

      Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit communiquer au locataire les informations suivantes :

      • Décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…)
      • Mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif
      • Note d’information sur le mode de calcul liés au chauffage et à la production d’eau chaude

      Sur demande du locataire, le propriétaire transmet le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.

      Durant les 6 mois suivant l’envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives.

        À savoir

      En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire ont du mal à se parler, il est possible de faire appel (gratuitement) à un conciliateur de justice pour qu’il les aide à trouver ensemble la meilleure solution.

      Régularisation tardive

      Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans le paiement des charges ou des loyers, y compris après le départ définitif du locataire du logement.

      Par exemple, des charges datant de juillet 2021 peuvent être réclamées par le propriétaire jusqu’en juillet 2024.

        À savoir

      Ce délai s’applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.

      La régularisation tardive des charges est possible quelles qu’en soient la cause :

      • Oubli
      • Ignorance
      • Négligence

      Mais le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s’il considère qu’il est déloyal, brutal et consécutif d’une faute du propriétaire dans l’exécution du bail (par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu).

      Lorsque la régularisation des charges n’a pas été faite avant la fin de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

      Pour cela, il doit envoyer une lettre au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Lettre pour demander un délai pour payer un rappel de charges locatives important

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire ont du mal à se parler, il est possible de faire appel (gratuitement) à un conciliateur de justice pour qu’il les aide à trouver ensemble la meilleure solution.

Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû.

Ce délai s’applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.

Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2021 peut être réclamée jusqu’en juillet 2024.

  À savoir

si le propriétaire n’a pas révisé le loyer à la date prévue dans le bail, il peut le faire dans l’année qui suit uniquement.

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